Boom hipotecario para pocos: Córdoba expone la brecha brutal del acceso a la vivienda

Este año se otorgaron más de 31.500 hipotecas en el país, una cifra inédita desde 2017, pero accesibles solo para una minoría de altos ingresos. Córdoba se convirtió en la provincia con mayor demanda después del AMBA y expone el modelo que deja afuera a jóvenes y trabajadores.

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En un país donde cada año crece la cantidad de inquilinos y se achica la posibilidad de acceso a la vivienda propia, el regreso del crédito hipotecario aparece como un boom… pero para pocos.

Entre enero de 2024 y septiembre de 2025 se otorgaron en la Argentina más de 31.500 hipotecas, por unos USD 2.200 millones, una cifra que sorprende después de años de sequía crediticia. Sin embargo, la realidad muestra un fenómeno acotado a sectores de altos ingresos, donde Córdoba emerge como caso testigo.

En diálogo con Telediario, Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que la Argentina “casi no generó nuevos propietarios desde el año 2000”, producto de más de dos décadas sin políticas sostenidas.

“El país tiene un déficit de 1,5 millones de viviendas y otro 2,5 millones cualitativo, mientras la población inquilina crece sin freno”, detalló. En Río Cuarto, por ejemplo, la proporción de inquilinos pasó del 20% en 2010 al 28% en 2022.

En este contexto, Córdoba aparece como el segundo distrito con más créditos otorgados, solo detrás del AMBA. Según Álvarez de Celis, “el 13% de todas las hipotecas del país fueron para Córdoba: 5.614 créditos, impulsados por el Banco de Córdoba primero y por el Banco Nación después”.

Aun así, el acceso sigue restringido: el ticket promedio de una vivienda hipotecada ronda los USD 97.000, y para calificar se necesitan ingresos de entre 3 y 4 millones de pesos, con cuotas que oscilan entre $700.000 y $900.000. Apenas el 17% de los cordobeses tiene capacidad para afrontarlo.

La falta de una política estable también explica la desesperación por acceder al crédito. “El año pasado hubo 200.000 solicitudes y solo se otorgaron 11.000”, recordó el urbanista. La Argentina repite un ciclo: aparece crédito en 1997, desaparece; vuelve en 2016, se corta; reaparece en 2024, vuelve a frenarse y luego repunta. Sin continuidad, el mercado inmobiliario se convierte en una ruleta y el sueño de la vivienda propia, en un privilegio.

Para Álvarez de Celis, lo necesario sería un programa sostenido durante una década: “50.000 créditos por año durante 10 años para construir un stock real de acceso a la vivienda”. Mientras eso no ocurra, la brecha entre ingresos y valores inmobiliarios seguirá creciendo. Y en provincias como Córdoba —donde el ladrillo es refugio de valor y la construcción permanece activa— esa dinámica acentúa la desigualdad entre quienes pueden endeudarse y quienes quedan atados al alquiler de por vida.